El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona ha declarado en su reciente sentencia de 13 de abril de 2021 que, en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, el inquilino de un local de negocio dedicado en parte a la hostelería no deberá abonar los 2.418,14 euros que adeuda al arrendador en concepto de rentas mensuales (y cantidades asimiladas a aquellas) generadas durante la pandemia.
Por Equipo de redacción de Economist & Jurist.
“Se ve claramente que el impago de las rentas y la resolución del contrato de arrendamiento está estrechamente ligada a las dificultades para explorar un negocio dedicado en parte a la hostelería, que como es notoriamente sabido, es un sector de la economía especialmente dañado por la crisis económica derivada de la situación de pandemia que afecta a la humanidad”, anuncia el reciente fallo.
La resolución es firme y contra la misma no cabe interponer recurso alguno.
Antecedentes
El 31 de mayo de 2019, el propietario arrendó a la entidad demandada un local sito en Pamplona destinado a la venta de pan, alimentación y degustación de café, a cambio del pago de una renta mensual de 1.700 euros, más el IVA correspondiente. Asimismo, allí se acordó que la arrendataria asumiría el pago de cualquier gasto e impuesto derivado de la actividad a desarrollar dentro del local.
El 9 de octubre de 2020, la arrendataria entregó las llaves a la arrendadora y abandonó el local arrendado, encontrándose a esa fecha pendiente de pago la cantidad de 7.523,14 euros a razón de rentas mensuales y cantidades asimiladas a aquellas. El desglose de tal cuantía es el siguiente:
- 6.936 euros, por las rentas de junio a septiembre de 2020;
- 409,40 euros, por la parte proporcional del mes de octubre que ocupó el inmueble (8 días);
- 177,74 euros, en concepto de primer trimestre de 2020, de contribución urbana.
Fruto de lo anterior, la actora reclama, 2.418,14 euros, en concepto de diferencia entre los citados 7.523,14 euros, y los 5.100 euros que la demandada le entregó en concepto de fianza. En concreto, la arrendadora opta por la vía de la acción personal de reclamación de cantidad derivada de responsabilidad contractual, al amparo del art. 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de los arts. 1.156 y 1.555.1 del Código Civil.
Rebus sic stantibus
“A la vista de esta reclamación y de lo acaecido con el contrato de arrendamiento objeto de litigio, es de aplicación al presente supuesto, dado que la pandemia de coronavirus y sus consecuencias sobre el entramado mercantil español, era imprevisible en el momento de suscribir el contrato, la cláusula rebus sic stantibus, cumpliéndose todos los requisitos establecidos en la jurisprudencia para ello”, confirma el Magistrado-Juez.
La crisis sanitaria y las restricciones al normal funcionamiento de los establecimientos comerciales establecidas por las autoridades, “han provocado una evidente alteración de las circunstancias en las que las partes celebraron el contrato, ocasionando una pérdida de ingresos en la demandada de gran entidad”, anuncia el reciente fallo.
La declaración del estado de alarma, el posterior confinamiento y las restricciones de aforo y horario, entre otras circunstancias, “ha provocado una desproporción inusitada y exorbitante acontecida entre las prestaciones de las partes contratantes, que supone la ruptura del equilibrio entre dichas prestaciones, pues a la parte arrendataria, de repente el cumplimiento del pago de la renta pactada se le torna inviable o muy costosa desde el punto de vista económico”, valora el Juzgador.
Además, “dicha alteración de las circunstancias ha sido radicalmente imprevisible, pues desde hace 100 años no se repetía en el mundo una pandemia de tales proporciones”, agrega.
A continuación, el Magistrado-Juez subraya la relación evidente entre el impago de rentas y la crisis sanitaria que aun seguimos padeciendo: “Se ve claramente que el impago de las rentas y la resolución del contrato de arrendamiento está estrechamente ligada a las dificultades para explorar un negocio dedicado en parte a la hostelería, que como es notoriamente sabido, es un sector de la economía especialmente dañado por la crisis económica derivada de la situación de pandemia que afecta a la humanidad”.
Tras confirmar que arrendataria siempre actuó de buena fe, con deseo en todo momento de cumplir sus obligaciones contractuales, el Juzgador confirma que, en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, dado que la actora ya ha descontado de la suma inicialmente adeuda el importe de 5.100 de la fianza, “que constituye la mayor parte de esa deuda, se puede considerar que ya ha cumplido la arrendataria con todas sus obligaciones contractuales”.
“Ya no debe más al arrendador”, confirma el novedoso fallo.
Así, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona desestima la demanda presentada y no condena al inquilino a abonar ninguna cantidad en concepto de renta adeudada total o parcialmente, ni tampoco a abonar la suma reclamada en concepto de cantidad asimilada, “pues no se le puede imputar incumplimiento contractual alguno que justifique tal condena”, concluye la sentencia.
Por último, en relación a las costas, dadas las características de las cuestiones objeto de debate y conocedor de la diversidad de las posibles respuestas judiciales, el Juzgador no condena a la actora al abono de las mismas. Así, según se desprende del fallo, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
En virtud del art. 445.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la presente resolución es firme y no cabe contra la misma interponer recurso alguno.
